二線城市土地庫存壓力增長快速

發布日期：2019-07-18來源：網絡來源編輯：張世輝

[摘要]

　　 7月16日，易居房地產研究院發布《2019年6月50城土地庫存報告》。 報告顯示，6月份，受監測的50城土地成交面積與庫存面積均下降，土地市場開始降溫。其中，一三線城市去化周期繼續下行，而二線城市去化周期持續上行，已經接近三線城市水平。

　　 截至2019年6月底，易居研究院監測的50個城市土地庫存面積為84157萬平方米，環比下降2.8%，同比增長8%。

　　 6月份，土地成交量環比下降2.8%，意味著土地市場有所降溫，上半年土地市場火熱態勢基本告一段落。具體來看，一線城市成交面積359萬平方米，環比增長37.2%，增速明顯回落；二線城市成交面積4274萬平方米，環比增長6.1%，回落3.9個百分點；三線城市1676萬平方米，環比下降23.8%。

　　 從當月商品房成交情況來看，6月份，50城商品房成交面積為4580萬平方米，環比增長3.6%，擴大2.1個百分點，增速基本保持平穩。易居當面測算，截至6月份，50個城市土地庫存去化周期為20.5個月，這也意味著按照當前的商品房銷售速度，市場需要20.5個月的時間才可以消化完這些土地庫存，該數值相比5月份的21.1個月有所下降。

　　 經過測算，易居方面認為，未來一年半，無論商品房成交量增加、下降或保持不變，50城商品房供求都大概率將在大于1的區間震蕩上行，即未來一年半商品房供應量將大于需求量。

　　 分各線城市來看，截至6月底，一線、二線和三四線城市土地庫存面積分別為5802、50916和27439萬平方米，環比增速分別為4.8%、-2.4%和-3.1%，同比增速分別為4.8%、15.1%和-2.6%。上海易居房地產研究院研究員王若辰分析指出，“開發商在二線城市的土地庫存量相比去年繼續增大，而在三四線城市則有所減少，整體上體現了房企拿地策略從三四線城市向一二線城市的轉變。”

　　 值得一提的是，6月二線城市供求比為1.0，與5月持平。二線城市供求比從2016年12月開始持續上升，當前處于新房供求平衡狀態，易居方面預計未來一年半供求比將繼續上升，并基本保持在1.1左右的水平。

　　 “預計下半年供求比增大，商品房供應量將大于需求量。土地庫存去化周期有所下降，主要是因為6月份土地庫存面積下降。”王若辰表示，截至6月份，三線城市土地庫存去化周期已經連續5個月下行，而二線城市的去化周期仍處于向上趨勢中，且即將超過三四線城市的水平。

　　 為了進一步促進房地產市場的平穩運行，7月初，部分信托公司接到銀保監會的指導，收緊房地產信托業務;同時，國家發改委要求，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，進一步限制了房企資金來源。此外，多數二線城市房貸利率開始上調，預計下半年房地產市場將有所降溫。

　　 “對于二線城市，部分基本面較好的城市仍可適當拿地，但總體上要控制拿地量。”王若辰分析認為，當前房企普遍預期二線城市具有較高的拿地價值，并且集中在二線城市拿地，導致二線城市去化周期的持續上行，并即將超過三線城市。同時，從供求比預測情況來看，未來一年半內，二線城市商品房供應量或將大于需求量。“短期內，這意味著二線城市的拿地價值正在逐漸減小，開發商應有所警惕。”

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